敲钟上市 中金绿发商业REIT底层资产管窥与扩募展望
观点网 交易所的玻璃幕墙，将晨光切割成一道道的光斑，正前方的高台上，钢青色的铜钟悬挂于大红灯笼下，气势恢宏。
上午九点三十分，中国绿发党委书记、董事长孙瑜、中国绿发投资集团有限公司外部董事许高峰、中国绿发投资集团有限公司山东商务网公司党委书记、董事长杨荣刚等人手执木锤，敲响了铜钟。
“铛、铛、铛”，铜钟还在摇曳，钟声仍在回荡，而背后的大屏上，交易代码、开盘价、成交量等信息已然显现。
至此，国内第九单消费基础设施REITs成功上市。
如预料那般，中金绿发商业REIT开盘之后便迅速飘红，涨幅达到了30%。
不过，上市之外，市场更加关注的是，中金绿发商业REIT如何保障底层资产的经营，如何实现资产增值，后续是否有持续扩募的可能。
上市一角
6月27日，中金绿发商业REIT成功登陆深交所。
据了解，该基金由中金基金管理有限公司担任基金管理人，底层资产为位于济南市市中区的领秀城贵和购物中心。
在上市仪式上，中国绿发投资集团有限公司党委委员、总会计师李斌表示，这次REIT的成功上市，标志着中国绿发成功打造了商业资产运营管理核心平台，为商业资产滚动发展开辟了新路径、提供了新样本。
从上市首日的情况来看，中金绿发商业REIT的发行价定为3.16元/份，开盘即上涨30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限，收盘价达到4.108元/份。
而在此前的认购阶段，这一基金便已获得投资人的追捧。
数据显示，该基金共收到113家网下投资者管理的549个配售对象的询价报价信息，报价区间为2.257元/份至2.758元/份，拟认购份额数量总和为2,232,410万份，为网下初始发售份额数量的265.76倍。
实际上，受益于各地促消费政策的推动，自2024年3月首批上市以来，资本市场对于消费REITs的热度空前高涨，二级市场迎来了强劲的上涨行情。
今年以来，消费REITs的火热行情仍在延续。中证REITs全收益指数年内超过15%，其中消费、保租房类产品领涨。
截至6月27日，在已经上市的九单消费REITs当中，易方达华威市场REIT于年内录的最高涨幅，达到74.43%，其次，嘉实物美消费REIT收盘报价4.373元/份，年内涨幅达到53.6%。
而华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT的年内涨幅均接近50%。
数据来源：公开报道、商业客整理
为何消费基础设施公募REITs能够领涨全盘？
其一，政策的鼓励与支持是消费REITs发展的重要推手。
商业客了解到，2023年3月国家发改委发布了236号文，第一次提出并指出支持消费基础设施项目的建设，优先支持百货、商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点的项目，保障基本民生的社区商业发行基础设施REITs。
而后在2024年7月，国家发改委又进一步将消费类REITs的底层资产扩容至酒店和办公用房。
在政策的助推下，自2024年3月首批上市至今，已有9单消费类REITs成功上市，总市值达到344.78亿元。
其二，在各地促消费政策的推动下，年内，消费市场迎来了强劲的复苏。国家统计局数据显示，1至5月，社会消费品零售总额203,171亿元，增长5.0%，商品零售额180,398亿元，增长5.1%；餐饮收入22,773亿元，增长5.0%。
零售市场的回暖，无疑为底层资产的经营带来了正向的反馈，从而为消费REITs的上涨提供了坚实的基础。
资产透视
招募说明书显示，中金绿发商业REIT的底层资产为位于山东省济南市市中区的领秀城贵和购物中心。
该项目的建筑面积为20.09万平方米，其中购物中心部分面积16.21万平方米，可租赁面积8.47万平方米（不含地下车位），是一个集百货零售、餐饮美食、休闲娱乐等为一体的体验式购物中心。
熟悉消费REITs的相关人士表示，中金绿发商业REIT获得超额认购，很大程度取决于底层资产的强劲表现。
商业客了解到，领秀城贵和购物中心于2014年12月28日开始运营，定位为面向家庭及城市青年的超区域型购物中心。
目前，项目三公里范围内，拥有令能领秀城、绿地新都会、外海蝶泉山庄、沐春家园、南康新居等多个住宅小区，常住人口规模达到47.55万人。
这意味着，项目拥有庞大且稳定的消费客群基础。
此外，绿发相关人士介绍，该项目是周边5公里范围内唯一体量超10万平方米的大型综合性购物中心，在所处商圈内暂无相同体量的存量或计划入市的竞品项目。
数据显示，2024年全年，项目实现客流量1424.13万人次，实现营业额22.31亿元，除新能源汽车外的营业额达到9.32亿元，营业收入为1.6亿元。
从出租表现来看，2022年至2024年，项目的加权平均出租率为93.04%、95.17%及95.64%，呈现稳定上升的态势。
不过，值得注意的是，截至2024年末，领秀城贵和购物中心在2025年和2026年，分别将有20.91%和26.33%的租赁面积面临租约到期的情况，其应的2024年店铺租赁收入占比分别为36.43%和32.05%。
如若这类租赁面积无法快速续约，或引入新的品牌，或将对底层资产的整体经营带来较大影响。
除底层资产以外，公募REITs的扩募同样是当前热议的话题，而此次上市的中金绿发商业REIT，其资产的原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司。
鲁能商管是中国绿发集团的商业资产管理平台，目前布局了“贵和”、“鲁能城”、“美丽汇”等产品线，经营管理的商业项目共10个。
此外，李斌在上市仪式透露，目前，中国绿发已在全国布局数十家高端酒店、商业项目以及文旅度假景区。
换言之，这些资产将为后续的扩募与上市带来新的可能。
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