房企观察︱一季度销售排名列区域第七，保利北京新帅李红亮如何破局？
每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺
保利发展的人事变动已从总部延伸至区域公司。
近日，据“北京建工三建公司”微信公众号消息，保利发展北京公司（以下简称保利北京）总经理李红亮调研海淀区永丰产业基地H地块项目。在此之前，刘喜涛担任保利北京总经理达三年之久。
根据公开资料，李红亮今年42岁，毕业于厦门大学，于2008年通过校招进入保利发展。就任保利北京总经理之前，李红亮是保利发展总部董事会办公室副总经理，并担任过广州保利城市发展有限公司副总经理，拥有丰富的资本运作和地产投资经验。
《每日经济新闻》记者注意到，今年一季度，保利发展的销售业绩仅排在北京区域房企第七位，且去年仅在北京取得一个新地块项目。李红亮执掌保利北京后，是否会加大土储投资力度尚不明确，但从目前保利北京的业绩表现来看，拉动销售或许是其面临的重点工作。
调研海淀总价“地王”项目
永丰产业基地新H地块项目即海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块，去年7月25日，保利发展和北京建工联合体以总价89.01亿元竞得该地块，溢价率为3.5%，刷新了海淀区总价“地王”纪录。
北京建工三建公司消息显示，3月15日，李红亮到永丰产业基地新H地块项目调研，深入施工现场，重点查看了会所展示区及钢结构门头施工进度情况，在现场听取了项目关于会所展示区施工部署、人员储备、施工节点、工序衔接等事项的汇报。
来源：北京建工三建公司微信公众号
李红亮表示，会所展示区已初步形成规模，各参建单位要在确保安全和质量的前提下，按既定施工节点目标稳步推进。同时，要提前谋划各专业进场施工相关事宜，为后续大区施工以及二标段（小地块）施工奠定良好基础。
根据出让信息，永丰产业基地新H地块建筑规模为16.29万平方米。其中，0120和0132地块为二类城镇住宅用地，容积率分别为2.0和1.7，总建筑面积为14.92万平方米；0162地块为零售商业用地，建筑规模约1.36万平方米。住宅部分成交楼面均价约为5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。项目规划建设包括10栋住宅楼、1座地下车库以及1座配电室。
拿地后两个月左右，保利北京便确定该地块项目的案名为“保利建工嘉华天珺”（备案名：嘉华珺园）。今年1月1日，保利建工嘉华天珺宣布取得预售许可证，成为2025年北京首个预售项目。项目共有852套住宅，均价为8.2万—9.7万元/平方米。
来源：保利发展北京微信公众号
1月13日，保利建工嘉华天珺正式开盘。据“保利发展北京”微信公众号，该项目开盘当日共成交312套房源，成交总金额达31.6亿元。
不过，《每日经济新闻》记者查询北京市住建委官网发现，截至4月7日，保利建工嘉华天珺项目累计网签144套，成交均价约85651.86元/平方米。
来源：北京市住建委官网
一季度销售业绩排名下滑
值得注意的是，保利建工嘉华天珺也是去年保利发展在北京土地市场获得唯一一个项目。而2018—2021年，保利发展在北京累计获得9个地块项目；2023年，保利发展斥资102亿元在北京夺得5宗地块。但在2024年，保利北京仅拿下保利建工嘉华天珺一个项目。
据保利发展2024年中报，去年上半年，保利北京实现营业收入约为74亿元，在保利发展23个地区中排名第四位，业绩表现不及江苏地区。
今年2月11日，保利联合中国金茂以总价87.295亿元夺得朝阳区三间房地块，该地块总面积达6.9公顷，地上建筑规模为17.29万平方米，成交溢价率10.5%，折合楼面价为5.05万元/平方米。
据中指研究院发布的《2025年1—3月北京房地产企业销售业绩TOP20》，今年一季度，越秀地产、华润置地和中海地产分别以128.3亿元、109.4亿元和66.5亿元位居前三，保利发展则以46.3亿元排名第七。而今年前两月，保利发展以30.2亿元的销售额排在北京区域第二位。
来源：中指研究院
另据克而瑞发布的《2025年一季度北京房企销售TOP30排行榜》，保利北京以30.83亿元的权益销售金额排在北京区域第七位。而去年同期，保利北京的权益销售额为39.24亿元，在北京区域排在第四位。
每经记者梳理中指研究院数据发现，2021—2024年，保利北京的销售额分别为223.2亿元、198.5亿元、220.6亿元和236.9亿元，在北京区域分别排在第八、第六、第六和第四位。
事实上，保利北京部分楼盘项目去年以来销售遇阻。去年8月，保利发展公告称，拟向特定对象发行可转换公司债券，拟募集金额95亿元，专项用于15个在建房地产开发项目及补充流动资金，项目均为普通住宅项目。募集资金中，拟向保利颐璟和煦项目投入金额9亿元，向保利天汇项目投入7亿元。
公告显示，保利颐璟和煦位于北京近郊板块，项目销售受市场波动影响大，且项目所在地的商品房库存量较大，销售竞争激烈，销售费用预留高，导致该项目的销售净利率仅为4.60%。
保利颐璟和煦项目于去年4月首次开盘入市，尽管宣称得房率达到105%，但市场销售的确不佳。截至今年4月7日，该项目总入市房源约721套，据北京市住建委官网，其累计网签套数为317套，剩余房源仍有400余套。
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