新帅亮相，绿城今年要冲刺1600亿销售额

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时间：2025-04-01 22:03:00

来源：国际金融报·地产频道

3月31日，绿城中国（下称“绿城”）召开线上业绩说明会，这也是新帅刘成云的首次亮相。

业绩会召开前夕，绿城突发换帅，张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席，继任者来自大股东中交集团，其长期任职于中交体系，2023年6月至今任中交集团党委常委、副总经理。

在成立三十周年之际换帅释放出信号，绿城已经步入新阶段。

刘成云在会上直言，进入存量时代，绿城会保持定力，坚守市场化机制，“在新的阶段，中交集团对绿城的支持也会越来越强。在中交集团的支持下，在股东的全力协同下，在全体绿城人的努力下，绿城有能力从容应对市场变化”。

01冲刺1600亿销售额

过去一年，绿城自投项目实现销售额约1718亿元，其中79%、1359亿元位于一二线城市，在克而瑞榜单上排名第六，对应销售面积约591万平方米；代建项目销售金额约1050亿元，销售面积约818万平方米。

整体来看，2024年绿城总合同销售额2768亿元，位列行业第三。回款率为104%。副总裁李骏在会上称，2024年绿城按标准重难点去化实现了422亿元，这个重难点包括住宅长库存、车位、储藏室、商业专项，平均专项指标完成率113%，超额完成了48亿元。

2025年，绿城仍会将去库存作为重点工作，并主动性地调结构，来提质增效。且今年绿城针对去化的各项工作推进得更早，重难点库存房源的认定范围也有所扩大，将现房未达长库存的房源和新拓商办类货值一并纳入，并设定KPI指标。

按李骏所言，今年绿城的销售主要分两大板块，自投板块根据存量项目的可售货值和新拓项目进行初步铺排。存量项目中，截至2024年底的未售货值大约有2800亿元，其中2025年可售货值约2000亿元，预计可完成1250亿元左右，转化率达到42%至45%之间。

“这个存量项目因为包括了方方面面的这些库存和未开发的土地在内，综合存量能够达到40%以上，我们全力冲刺。”李骏强调道。

新拓项目则视2025年前三季度拿地计划的铺排而定，预计转化率可超过300亿元。因此，预计绿城合共自投项目销售额有望冲击1600亿元。

但相比2024年，绿城销售额还是会有所下降，李骏表示会争取控制在10%以内，“另外我要特别强调一点，我们在权益销售额的降幅上还会更少一些，因为我们的权益还在逐步提升，代建板块预计全年还是维持在1000亿左右，和2024年基本持平”。

02利润依旧承压

销售端的稳定为绿城的业绩提供了保障。

2024年，绿城实现营收1585.46亿元，同比增长20.7%；归母净利润为15.96亿元，较上年同期的31.18亿元下滑近49%。

净利润腰斩的原因之一是减值计提的增加。报告期内，绿城若干资产的减值及公允价值变动净额由上年的20.35亿元增至49.17亿元，这之中包括了39.25亿元的存货减值、9.5亿元的往来款减值等。

对于今年的利润水平，执行总裁耿忠强透露称，虽然近几年的新增投资平均净利率都接近双位数，并且基本上都实现了兑现，但还是有一定量的存货不断在结转，因此受整体市场环境、收入结转结构以及重难点库存去化的影响，今年利润指标仍面临着一定的压力。

债务方面，2025年，绿城境内公开市场债务全年到期规模为126亿元，截至3月地已经归还了41亿元，剩余未到期的还有85亿元。至于境外部分，2025年到期规模为7.68亿美元，截至3月底已归还0.27亿美元，另外通过要约回购4.5亿美元，目前为止剩余部分未到期金额为2.9亿美元。

耿忠强强调，绿城目前境内外的融资渠道都非常畅通，公司境内债的归还已经安排了详细计划，当前正在到期借新还旧的方式进行新债发行，境外债也将结合市场情况和成本发行。

今年2月，绿城重启中资地产美元债融资渠道，成功发行了一笔规模5亿美元的三年期优先票据，是自2023年2月以来首笔中资地产板块美元债。

耿忠强称，这笔美元债中有3.5亿美元的发行利率为8.45%，另外1.5亿美元属于增发，他说美元债的发行利率确实比境内高，不过也表示“公司目前已经启动了外汇掉期交易，通过这个产品能够有效降低该笔债券的一个实际利率水平，预计能够降低两个点左右”。

截至2024年末，绿城拥有银行存款及现金（包括抵押银行存款）总额约730亿元；现金短债比为2.3倍；总借贷加权平均利息成本为3.9%，较2023年的4.3%下降40个基点；净资产负债率为56.6%，较2023年末的63.8%下降7.2个百分点。

03一季度已投资500亿

资金安全线内，绿城去年新增了42个项目，总建面418万平方米，权益投资额484亿元，权益比提升至79%，平均楼面价14383元/平方米，新增货值1088亿元。

这些新拓项目中，已有27个实现年内首开，占新增土储数量的64%，年内实现销售转化约325亿元。截至2024年末，绿城总土储货值4496亿元，其中76%、对应3424亿元来自一二线城市。

行政总裁郭佳峰在会上评价去年的拿地节奏，“总体质量较好，但节奏上不如人意”。他说去年三四月时，绿城很想拿地，当时内部投资会议希望能做到“一年两熟”，早投早回，但去年上半年土地市场不尽如人意，地块供应不足，因此公司很理性，上半年总体货值获取较低。

今年土地市场回暖明显，尤其是上海、杭州、成都等市场的核心区域，优质地块竞争异常激烈。郭佳峰坦言，公司判断局部可能会出现一些过热现象，“我们估计可能这些大的国央企投资并非纯市场行为”。

接下来的投资中，绿城会避开国央企激烈竞争的地块，积极寻找一些结构性的小众投资机会，他重申“没有好城市，只有好项目”的投资策略，强调绿城在摘地方面始终坚持“理性决策，寻求多方”的行动方针。

据其预计，2025年，绿城拿地货值会与2024年相当，但若机会好会超过去年。郭佳峰说今年公司在投资策略、打法上会更加系统、成熟，3月份又有一个比较好的开端，“如果做得好，我还是有想去往更高的目标去追求的”。

他说，今年一季度，包括苏州、杭州市场的土地供应很好，因此到3月底绿城已经完成了500亿元出头的投资额（权益投资额约250亿元），“相当于去年的一半了”。